Frais et taxes lors de l’achat d’un bien immobilier en Turquie

Le prix affiché dans l’annonce n’est pas le coût total d’un bien en Turquie. L’acheteur règle aussi la taxe de tapu, des frais de cadastre et d’assurance et, pour certains logements neufs, la TVA ; le propriétaire paie ensuite une petite taxe foncière chaque année. Ce guide passe en revue chaque poste, qui le paie habituellement et ce qu’il faut vérifier, à jour en octobre 2026. Les montants et les taux sont révisés régulièrement : vérifiez les chiffres en vigueur avant de signer.

Les frais payés une fois à l’achat

• Taxe de tapu (tapu harcı). Le poste le plus important : 4 % de la valeur de vente déclarée. Selon la loi, l’acheteur paie 2 % et le vendeur 2 %, mais en pratique la répartition est fixée dans le contrat. Elle est réglée avant le rendez-vous au cadastre.
• Frais de service du cadastre (döner sermaye). Un montant fixe perçu par le cadastre, révisé chaque mois de janvier, variable selon la ville et plus élevé pour les transactions avec un acheteur étranger.
• Assurance séisme obligatoire (DASK). Sans police DASK valide, le cadastre ne transfère pas un logement. La prime annuelle est modeste et dépend du bâtiment et de sa situation.
• Traducteur assermenté. Obligatoire au cadastre si vous ne parlez pas turc.
• Frais de notaire. Pour la traduction assermentée du passeport et, si quelqu’un signe pour vous, la procuration.
• Rapport d’expertise. Établi par un cabinet agréé SPK, il est obligatoire pour une demande de citoyenneté ou de permis de séjour. Pour un achat ordinaire, les règles en vigueur au cadastre décident s’il est nécessaire.
• Honoraires d’agence. Fixez-les par écrit avant les visites ou avant le contrat, en précisant qui les paie et quand. Ne vous contentez pas d’une promesse orale.

Notre guide d’achat étape par étape montre à quel moment intervient chaque paiement.

La TVA sur les logements neufs

La TVA s’applique lorsque vous achetez un bien neuf directement auprès d’un promoteur ; les reventes entre particuliers n’y sont généralement pas soumises. Le taux dépend de la surface et du type de bien : un taux réduit s’applique à certains petits logements, et le taux normal est de 20 %. Demandez toujours si le prix annoncé inclut la TVA.

Les acheteurs étrangers non résidents en Turquie peuvent être exonérés de TVA lors de la première vente d’un logement ou d’un local professionnel neuf, aux conditions suivantes :

1. Le prix est apporté en Turquie en devises.
2. Au moins la moitié arrive avant l’émission de la facture, et le reste dans un délai d’un an.
3. L’acheteur ne revend pas le bien dans l’année. En cas de revente plus tôt, la TVA exonérée devient exigible avec intérêts.

Conservez les relevés de virement et les justificatifs de change : l’exonération doit être prouvée, pas seulement demandée.

Les coûts annuels du propriétaire

• Taxe foncière (emlak vergisi). Perçue par la municipalité sur la valeur municipale du bien. Pour un logement, elle est de 0,1 % de cette valeur, ou 0,2 % dans les métropoles comme Trabzon et Istanbul ; les terrains et les autres biens paient des taux plus élevés, jusqu’à 0,6 % en métropole. Elle se paie en deux fois, en mai et en novembre.
• Renouvellement DASK. L’assurance séisme se renouvelle chaque année.
• Charges de copropriété (aidat). La plupart des immeubles et résidences demandent une contribution mensuelle pour le ménage, les ascenseurs, les espaces verts, la sécurité et les équipements communs. Demandez le montant actuel avant d’acheter.
• Factures. L’électricité, l’eau et le gaz sont facturés au propriétaire, ou au locataire si le bien est loué.

Les impôts à la location et à la revente

Si vous louez le bien, les revenus locatifs doivent être déclarés chaque année. Si vous le revendez, la plus-value d’une vente intervenant dans les cinq ans suivant l’achat peut être soumise à l’impôt sur le revenu. Ces règles comportent des exonérations et des seuils qui changent : consultez un expert-comptable avant de vendre ou de signer un bail de longue durée.

C’est aussi pour cette raison que le prix déclaré à l’achat compte. Un prix sous-déclaré enfreint les règles au moment de l’achat et augmente la plus-value imposable à la revente.

Budget : la liste à vérifier avant de signer

• Votre part de la taxe de tapu de 4 %, telle qu’écrite dans le contrat.
• Les frais de service du cadastre de l’année en cours.
• La prime DASK.
• Les honoraires du traducteur assermenté et du notaire.
• Un rapport d’expertise, si votre situation l’exige.
• La TVA, si vous achetez du neuf à un promoteur sans remplir les conditions d’exonération.
• Les honoraires d’agence convenus par écrit.
• Les frais de virement et de change.
• Les frais d’abonnement et dépôts de garantie pour l’électricité, l’eau et le gaz.
• Les meubles, le déménagement et les premiers mois de charges.

Les erreurs fréquentes sur les coûts

• Comparer des prix hors TVA. Deux logements neufs aux prix proches peuvent s’écarter une fois la TVA ajoutée.
• Croire que l’exonération de TVA s’applique d’office. Elle dépend de votre statut de résidence, ainsi que de la manière et du moment où l’argent arrive en Turquie.
• Sous-déclarer le prix pour réduire la taxe de tapu. C’est un risque fiscal, qui peut aussi bloquer une demande de citoyenneté ou de séjour fondée sur l’expertise.
• Oublier les coûts courants. Charges, taxe foncière et assurance reviennent chaque année, que vous occupiez le logement ou non.
• Revendre trop tôt sans conseil. Une revente dans l’année peut annuler l’exonération de TVA, et une revente dans les cinq ans peut entraîner l’impôt sur le revenu.

Vous pouvez comparer les annonces actuelles en gardant ces coûts en tête.

Comment Buruj vous accompagne

Avant tout engagement, Buruj Real Estate vous explique chaque frais applicable au bien choisi et veille à ce que la répartition soit écrite dans le contrat. Nous vérifions le tapu, réservons le traducteur assermenté et le rendez-vous au cadastre, souscrivons la police DASK et vous aidons à obtenir le numéro fiscal et à ouvrir un compte bancaire. Après le transfert, nous mettons les abonnements à votre nom et restons disponibles. Pour le détail des frais d’un bien précis, contactez-nous.